银行、持牌金融机构、民间借贷，在昆山都能做房屋抵押，但利率、成数、放款速度、附加条件天差地别。把“人、房、用”三条线提前对齐，再对照下表打分，就能快速筛掉不合拍的机构，避免中途被加费用、砍额度。

    看“人”——征信与流水。银行普遍要求近24个月无连续两次逾期、累计四次逾期，工资流水两倍覆盖月供；征信有轻微瑕疵或流水不稳定的，可转向持牌消金或小贷公司，他们对逾期次数容忍度更高，但利率会上浮3-5个百分点 。

    看“房”——类型与楼龄。住宅楼龄≤20年、电梯房、位于主城区，在银行眼里是“满分房”，可贷评估价七成；老新村、动迁房、商住两用，银行会直接降成甚至拒件，这时可找专业评估机构先做“美颜”：补齐物业维修基金、清理违建、刷新公共区域，再让评估师拍照，能把单价拉高5%-8%，提高可贷额度 。

    看“用”——资金去向。银行要求用途合规、合同、发票、流水三流合一，装修、教育、经营都能批，但炒股、购房、股权投资会被系统拦截；若用途不便公开，可选择机构资金，它们对流向只做形式审查，利率月息0.8%起，适合短期周转，不宜长持 。

    比价时，把“年化利率+手续费+评估费+担保费”四项加总，才是真正的资金成本。银行表面年化3.8%，加上评估、公证、保险，实际综合成本约4.2%；部分机构打出“月息0.65%”的广告，折算年化7.8%，还要额外收2%手续费，借100万元一年成本接近10万元，高下立判 。

    审批速度也写进合同才作数。银行标准流程7-10个工作日，遇到额度紧张会顺延；机构普遍3-5天放款，但会要求“先押后放”或“网签+公证”，需确认抵押登记完成再支付担保费，防止被“空手套白狼”。

    把“人、房、用”三要素和利率、费用、时效做成一张对照表，同时咨询两家银行、两家机构、一家正规居间，五份方案横向比较，直接勾选总分最高且条款透明的渠道，房屋抵押就不再是“开盲盒”。