申请房产抵押贷款是需要通过一系列审批的步骤才能成功，这些步骤通常包括基础要求和重点审核项。这篇文章将详细介绍这些要求，并提供一些实用的技巧和注意事项，帮助您在申请过程中提高通过率。

一、基础要求

1. 贷款人及共同借款人均要满足法定年龄（一般为18周岁以上）。

2. 贷款人必须是合法的房屋所有权人，且房屋无纠纷问题。

3. 共同借款人应与贷款人具有夫妻、亲属、亲密关系或共同企业等关联关系，且共同借款人须一起按揭。

4. 贷款人需要提供身份证明、房产证明和还款能力证明等文件/证明。

二、重点审核项

1. 申请人的个人信用记录:多次逾期、欠款记录以及违约记录对申请通过率是非常不利的，贷款机构通常会参考个人信用评分。

2. 还款能力评估:贷款机构会审核贷款申请人的还款能力，一般要求贷款人的每月还款额度不超过其收入的50%。如果借款利率为浮动利率，则还款能力评估将更加重要。

3. 房屋评估:贷款机构会对贷款人提供的房屋进行评估，以评估房屋的价值、抵押物价值以及是否存在其他问题或纠纷。

4. 抵押物关联贷款情况:如果房屋已被抵押/质押或担保，也将影响申请通过率。

5. 贷款额度和还款期限:贷款机构会评估申请人的还款计划、期限和额度，以确定贷款的适用性和可行性。

三、技巧和注意事项

1. 提前做好规划:在申请房产抵押贷款之前，需要做好财务规划和预算，并确定自己的还款能力。您可以通过银行贷款计算器等工具来计算还款额度、期限和抵押物价值等。

2. 准备完整的申请文件:准备好个人身份证明、工作证明、文书资料、银行流水账单、房屋证明等文件/证明，以备申请时使用。有一份完整的申请文件可以提高申请成功率。

3. 选择合适的贷款机构:不同的银行和金融机构会有不同的利率、费用和门槛要求等方面的差异，您可以先进行调研，选择适合自己的机构进行申请。

4. 与银行保持良好沟通:在申请过程中，与银行或金融机构保持良好的沟通非常重要。您可以与银行专业的贷款顾问沟通，了解申请贷款的具体流程和条件等，以便更好地了解自己的申请状况和贷款产品的具体情况。

5. 坚定的信心和合理的期望:在申请贷款时，需要保持坚定的信心，并对申请过程有合理的期望。即使申请未能成功，您可以和银行沟通，处理问题，也可以寻找其他的贷款机构。

总之，申请房产抵押贷款需要通过一系列的审核步骤，包括基础要求和重点审核项。在申请过程中，需要提前规划、准备完整的申请文件、选择合适的贷款机构、与银行保持良好的沟通并保持坚定的信心，这些都有助于提高您的申请通过率。